De aankoop van een woning is voor de meeste mensen de grootste financiële stap in hun leven. Je betaalt niet alleen de prijs van het huis zelf, maar ook een flinke lijst aan bijkomende kosten. Sommige van die kosten mag je aftrekken van de belasting, andere niet. Het is handig om te weten wat precies in welk vakje valt, zodat je niet voor verrassingen staat bij je belastingaangifte.
Kosten die je wel mag aftrekken
Bij het kopen van een woning sluit je bijna altijd een hypotheek af. De kosten die je daarvoor maakt, zijn in veel gevallen aftrekbaar van de inkomstenbelasting. Denk aan de advies- en bemiddelingskosten van een hypotheekadviseur, de kosten voor de hypotheekakte bij de notaris en de bereidstellingsprovisie die een bank soms rekent als de hypotheek niet meteen ingaat. Ook de kosten voor een taxatierapport mag je aftrekken, maar alleen als de taxatie is gedaan voor het afsluiten van de hypotheek. Verder zijn de kosten voor Nationale Hypotheek Garantie, ook bekend als NHG, aftrekbaar. Dit zijn allemaal kosten die te maken hebben met het lenen van geld, niet met het verkrijgen van de woning zelf. Dat onderscheid is precies waarom sommige andere kosten juist niet aftrekbaar zijn.
Kosten die je niet mag aftrekken
Een aankoopmakelaar inschakelen is voor veel kopers een logische keuze, maar de kosten die je daarvoor betaalt zijn niet aftrekbaar. Datzelfde geldt voor de overdrachtsbelasting die je betaalt bij de overdracht van de woning. Ook de kosten voor de leveringsakte bij de notaris vallen buiten de aftrek. Deze uitgaven horen bij de zogenoemde verkrijgingskosten: kosten om de woning in bezit te krijgen. De Belastingdienst ziet deze kosten als onderdeel van de aanschafwaarde van het huis, niet als financieringskosten. Je kunt ze dus niet in mindering brengen op je belastbare inkomen. Voor veel mensen is dit een verrassing, omdat de bedragen bij een aankoopmakelaar en notaris behoorlijk kunnen oplopen.
Hoeveel overdrachtsbelasting betaal je?
Overdrachtsbelasting is een belasting die je betaalt als je een bestaande woning koopt. Het tarief hangt af van je situatie. Starters die jonger zijn dan 35 jaar en een woning kopen tot een bepaalde grens betalen sinds 2021 geen overdrachtsbelasting. In 2025 ligt die grens op 525.000 euro. Koop je als starter een duurdere woning, dan betaal je wel overdrachtsbelasting over het volledige bedrag. Ben je geen starter of koop je een woning als investering, dan betaal je een tarief van 2 procent voor een eigen woning of 10,4 procent voor een woning die je niet zelf bewoont. Het is dus zeker de moeite waard om vooraf goed te berekenen welk tarief op jouw situatie van toepassing is, zodat je niet te weinig spaargeld reserveert voor de bijkomende kosten.
Slim omgaan met de bijkomende kosten
Wie een woning wil kopen, doet er goed aan om vooraf een compleet overzicht te maken van alle kosten. Reken bij een bestaande woning gemiddeld op kosten koper van ongeveer 5 tot 6 procent bovenop de koopsom. Daarin zitten de overdrachtsbelasting, notariskosten en eventueel de kosten voor een makelaar en taxateur. Bij een nieuwbouwwoning geldt vaak vrij op naam, wat betekent dat de overdrachtsbelasting en leveringskosten al zijn inbegrepen in de prijs. In dat geval liggen de bijkomende kosten een stuk lager. Wat je altijd kunt doen: de aftrekbare kosten netjes bijhouden en bewaren als je je belastingaangifte invult. Een hypotheekadviseur kan je hierbij helpen en precies vertellen welke bedragen je kunt opgeven. Zo haal je uit je aangifte wat er wettelijk in zit.
Veelgestelde vragen
Mag ik de kosten van een aankoopmakelaar aftrekken van de belasting?
Nee, de kosten van een aankoopmakelaar zijn niet aftrekbaar. Deze kosten horen bij het verkrijgen van de woning zelf en worden gezien als onderdeel van de aanschafwaarde. Alleen kosten die te maken hebben met het afsluiten van de hypotheek zijn aftrekbaar.
Hoeveel procent overdrachtsbelasting betaal ik als ik al eerder een huis heb gekocht?
Als je een woning koopt die je zelf gaat bewonen en je bent geen starter meer, betaal je 2 procent overdrachtsbelasting over de koopsom. Koop je een woning die je niet zelf bewoont, zoals een vakantiehuis of een huurwoning, dan geldt een tarief van 10,4 procent.
Wat is het verschil tussen kosten koper en vrij op naam?
Bij kosten koper betaal je als koper zelf de overdrachtsbelasting en de notariskosten voor de leveringsakte. Bij vrij op naam zijn deze kosten al inbegrepen in de verkoopprijs en betaalt de verkoper ze. Vrij op naam kom je vooral tegen bij nieuwbouwwoningen.
Zijn taxatiekosten altijd aftrekbaar?
Taxatiekosten zijn alleen aftrekbaar als de taxatie is uitgevoerd voor het afsluiten van de hypotheek. Is de taxatie voor een ander doel gedaan, bijvoorbeeld voor een verbouwing of een geschil, dan kun je de kosten niet aftrekken van de belasting.
